近年来，“住改商”逐步成为一种普遍的社会现象。
　　一些企业和个体工商户使用自有住房或租赁住宅用于经营，开办杂货店、洗衣店、火车票代办点、家政服务公司等，既给居民日常生活带来便利，也增加了国家税收，缓解了政府的就业安置压力，但“住改商”的一些“乱象”也引起了广泛争议。
　　全国人大代表、自治区人大常委会副秘书长、办公厅副主任莫小峰关注这一问题并对此进行了调研。为此，她向十二届全国人大五次会议提交了关于出台全国统一“住改商”法律规范的建议，建议出台全国统一的住所和经营场所登记行为的法律规范，以巩固商事制度改革成果，维护市场主体和广大群众的合法权益。

“住改商”有利也有弊

　　“住改商”是“住宅改商用”的简称，是指在区分所有权的建筑物中，业主利用住宅从事经营性活动的行为。
　　2014年7月，广西在全国率先以政府规章出台了有关企业住所和经营场所登记的规范性文件《广西企业住所和经营场所登记管理办法》（简称《办法》），进一步降低了登记门槛，弥补了物权法及最高人民法院司法解释对“住改商”规定的缺陷，给广大基层工商登记注册人员的登记注册行为提供了法律保障。《办法》实施以来，广西小微企业发展迅猛，个体创业队伍不断扩大，有力促进了创客空间、创客咖啡、电子商务、商务秘书等新兴业态发展，缓解了就业压力，仅2016年新设市场主体就为社会提供170多万个就业岗位。
　　莫小峰说，在现实生活中，“住改商”有利也有弊。“住改商”的负面影响同样不可忽视，如扰民、占用公共资源等，既给小区安全带来了隐患，也给监管部门增加了监管难度，甚至出现监管“盲区”，使一些小区成为无照经营的乐土。

“无照经营”事出有因

　　“无照经营”是让莫小峰极为忧心的一个问题。
　　莫小峰说，“无照经营”给事中事后监管带来很大难度，增加了行政管理成本，降低了商事制度改革的整体效能和制度性效益。她认为，导致“无照经营”的主要原因及表现有：
　　——第三人怕承担责任，证明开具难。实践中，一些居委会或业主委员会或单位机关服务中心、小区物业公司等作为“住改商”登记的第三人，担心经营者日后扰民、破坏环境或人员进出复杂造成安全隐患，带来不必要的麻烦，往往不愿出具证明，甚至彼此之间相互推诿，经营户不得不想尽办法托人、找关系开证明。这样一来，不但增加了办事时间，降低了登记效率，而且容易滋生腐败，使开具证明成为某些机构和个人灰色收入的来源。
　　——利害关系人界定难，审查把关难。如对于个别业主故意阻挠“住改商”的情形，登记机关该如何处置？如果工商部门核准登记，将面临业主的追责；如果不予登记，又与放宽住所登记条件的规定相悖，造成工商部门陷于两难境地。
　　——形式审查真伪难辨，履职风险排除难。目前，各省（区、市）工商部门在实践中只需要审查申请人提交的资料是否齐全、有效即可，对于申请人是真正征求了利害关系人的意见还是自己伪造了利害关系人的签名骗得居委会或业主委员会出具证明文件等均无法准确判断。准予核准登记后可能受到部分利害关系人质疑，并因此申请复议或诉讼，增加了工商部门的履职风险。
　　——全国各地“住改商”的法规规章不一，统一执法难。商事制度改革以来，各地先后颁布了放宽企业住所和经营场所的法规规章，允许“住改商”。但从实际操作看，各地简化住所规定缺乏平衡性。一部分省市实施了“住所申报制”，比如，广东、厦门等，一些省市对物权法第77条中“住所改经营场所”的规定进行了细化，提高了操作性；广西出台的《办法》第九条对“利害关系人”明确为“本栋建筑物内其他业主”，“征求意见的方式”规定为逐户书面征求或在小区张贴公告公开征求。公开征求意见“默示即为同意”等，减轻了创业者的制度性成本，支持了创业创新；而一些省市仍沿用过去的操作，要求出具各类证明材料。这种登记条件不一的现象，不利于统一社会大市场的形成和监管，降低了投资创业者对商事制度改革的满意度和获得感。

“住改商”的法律规范应全国“一盘棋”

　　莫小峰建议，应进一步统一规范商事登记法律法规，出台全国统一的“住改商”法律规范。她提出了以下建议：
　　——有关部门组织专门调研组在全国范围内开展“住改商”现状的调研，为尽快修改物权法中有关“住改商”的法律规范提供客观依据。
　　——有关部门尽快出台有关“住改商”的条例或司法解释，为商事制度改革提供必要的法律保障。鉴于目前商事制度改革的客观需要，而修改物权法尚需时日，建议有关部门尽快研究完善物权法第77条中“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的具体内涵，出台包括以下内容的专门条例或司法解释：明确住所材料规范的类别、内容和登记机关审查的要点；明确“利害关系的业主”范围；明确“业主委员会”或“小区物业公司”在“住改商”中的职责，如制定小区的“住改商”正负面清单、出具有关证明文件等；进一步规范业主征求意见程序；明确对“住改商”的监管职责。
　　对拟将住所改为经营场所，即“住改商”的业主，莫小峰建议从三方面进行规范：对申请经营“正面清单目录”事项的业主，可直接到业委会或小区物业公司开具有关证明材料；对申请经营“负面清单目录”事项的业主，要逐户征求“本栋楼内的全体利害关系业主的同意”后，再到业主委员会或小区物业公司开具有关证明文件；对正负面清单中没有的经营事项，则通过在小区“张贴公告”的方式，以“默示表示同意”的形式征得利害关系人同意后，方可到业务委员会或小区物业公司开具证明文件进行“住改商”登记。
　　莫小峰还建议，将“谁审批、谁监管，谁主管、谁监管”的行政管理原则写进专门条例中，厘清政府部门或行业管理部门对“住改商”的监管职责，做到“职责法定”，依法监管，消除小区“无证无照”经营现象，规范小区经营管理。比如，明确“企业申报登记住所或者经营场所与实际情况不相符的,由工商行政管理部门依法处理；应当具备特定条件的住所和经营场所,或者利用非法建筑物、擅自改变房屋用途等从事经营活动的,由规划、建设、国土资源、房屋管理、公安、环境保护、安全生产监管等部门依法管理；涉及许可审批事项的,由负责许可审批的行政管理部门依法监管。”
　　此外，出台“住改商”专门条例或司法解释，还应考虑城镇、乡村的地域特点，真正让创业者高兴、小区住户满意。

 

（黄世钊／文）